みなさんこんにちは、売買部の八木です。

今回はいわゆる「譲渡所得の3,000万円控除」についてご説明したいと思います。

この控除は特例措置ですので、まずは通常の課税について確認致します。

不動産を売った時に利益が出た場合、その利益に対して所得税がかかります。

あくまで「利益」が発生した場合が対象です。

基本的な考え方は下記の図のイメージです。

住宅を購入してすぐに売却した場合などは、

基本的に利益が発生することは見込めませんのであまり関係ないでしょう。

では、一般的にどのような場合が想定されるでしょうか。

私たちがご相談を受ける中で一番多いのは長年住んだ家を売る場合です。

よく聞く事例としては、

・買ったときはまだ田舎で土地の値段も安かったが、

長年の間に周辺がどんどん開発されて土地の価格が大幅に値上がりした。

・元々親が買った家を相続で引き継いだが、自分が買ったものではなくそもそも購入価格がわからない。

→よって購入金額が売却金額の５％とみなされて、所得が大きくなる。

 この二つが多いです。

お読みの方の中にも当てはまる方がいらっしゃるかもしれませんね。

仮に長年所有していたお住まいが3,000万円で売れたとします。

（計算を簡単にするために経費は無いものと仮定します）

購入価格が1,000万円だった場合、利益は2,000万円になります。

購入価格が不明の場合は150万円とみなされますので、2,850万円の利益となります。

この場合、納税額はいくらになるでしょう？

所有期間が５年以上の場合、特例を全く受けない場合は所得税15.315%、住民税が5％ですので、

利益が2,000万円の場合は約406万円、2,850万円の場合は約579万円にもなってしまいます。

大きいですよね！

次回は具体的な控除額と要件等についてご説明します。

不動産のご売却のご相談、相続に関するご相談は創業５０周年を迎える地元の武田不動産に

ぜひご相談下さい！

こんにちは、売買営業の鶴岡です。

９月になり台風が心配な季節になってきましたね。

 地球温暖化の影響なのか、昨今日本では地震・長雨・台風等々毎年のようになにかしらの自然災害がおきています。

 武田不動産でも温室効果ガス削減のため、毎年６月から９月までをクールビズ期間として、

ノーネクタイとさせて頂いておりますが、今年から５月から９月までと１ヶ月間期間を広げさせていただきました。

出来ることからコツコツと！という感じですね。

さて、台風の話に戻りますが、

私、台風では嫌な思い出が・・・(*_*;

３年前の大型台風で買ったばかりの外物置がゴロゴロと転がされました。。。

 車のタイヤや飲み物などそれなりに荷物は入れていたので、「そのうち自分でアンカー工事すればいいか」と油断していましたが、

まさかこんなことになるとは・・・

夜中にすごい音がして外にでると、門柱（ポスト）はなぎ倒され、車にこすれながら庭から駐車場へ大型の物置がお散歩してました( ;∀;)

せめてもの救いは、近隣の住宅へいくことなく、自宅の中だけで被害が収まったことでしょうか。

幸い火災保険にも加入していたので、今では元通りですが、

『アンカー工事』『火災保険』と、準備は大事だなと学習しました。

風はなかなか予測が出来ませんが、今では各自治体でも洪水等の【ハザードマップ】を作成しておりますので、

事前に自分の住んでいるエリアが大雨等の際に浸水する可能性があるか、

万が一の場合はどこに避難すればいいかなど事前に確認することが可能です。

船橋市（北エリア）洪水・内水ハザードマップ

https://www.city.funabashi.lg.jp/bousai/map/p009037_d/fil/kouzui_hokubu.pdf

鎌ケ谷市洪水ハザードマップ

http://www.city.kamagaya.chiba.jp/sesakumidashi/shigaiyou_menu/pamph-map.files/hazardmapchizu.pdf

是非、ご参考ください！

こんにちは、売買部の鶴岡です。

突然ですが、梨条例ってご存じですか？

正確には≪なし赤星病防止条例≫と言うそうです。

梨は近くに“びゃくしん類”の木が植えてあると病気にかかることがあるそうで、武田不動産で特にお取引が多い、

船橋市・鎌ケ谷市・市川市でも指定されたエリアではこの条例の対象となり

“びゃくしん類”の保有・植栽が禁止されています。↓

※各自治体の市役所で対象エリアかどうか教えてくれます。

武田不動産ではお取引の際に、重要事項説明書等でもご説明させて頂いておりますが、

意外と地元の方でも知らなかった！という方が多いです。

先日お取引いただいた、地元の梨農家さんが

「梨は気候・自然災害・病気といろいろ大変なのに利益がないから（なし）って名前なんだ」

なんて言っておられましたが、梨に限らず作物を育てるのは大変ですよね（^^;;）

※ちなみに気になって会社に戻ってから梨の名前の語源を調べてみたところ、

語源は諸説あるようですが、利益が出ないからという語源は見つけられませんでした（笑）

馬込沢駅周辺にもおいしい梨農家さんがたくさんあるので、

微力ながら私は食べるほうで少しでも貢献できればと思います!(^^)!

こんにちは、売買部営業の鶴岡です。

今日は残念ながら売り止めになってしまった物件を少しご紹介させていただきます。
売るのをやめた物件をご紹介するというのもおかしな話ですが（^^;）

ご存じの方も多いかもしれませんが、建物を建築する際には敷地の接道義務が生じます。

【敷地の接道義務】・・・建物の敷地は、原則として、幅員４ｍ（または、６ｍ）以上の
“建築基準法に定める道路”に２ｍ以上接していなければ建物の建築はできません。
 
どこからどう見ても道路なのに、“建築基準法に定める道路”でない場合もあるんです。

売り止めになってしまった物件は、

前面道路幅員：４ｍ
敷地と道路の接道：２ｍ以上（ここまでは条件クリアです！）
接面道路の種類：通路

現地はこんな感じです↓

お隣のお家までは建築基準法に定める道路となっているのに・・・

自宅に接している道路が建築基準法に定める道路ではなく、通路だった場合、再建築できないのか？

その場合には、特定行政庁（今回の場合は千葉県）の許可を受けることができれば、

建築基準法４３条２項２号（2018年民法改正より左記名称となりましたが

それまでは 但し書き道路と呼ばれていました。）として、建物を建築することが出来ます。

※許可は申請をかけた建物に対しておりるので、将来的にまた建て替えの際には許可が必要となります。

かなり、前置きが長くなりましたが、

では、今回の物件はなぜ売り止めとなってしまったか、

千葉県の審査会の結果、

『許可の条件として図の位置指定道路と通路部分で３５ｍに１カ所転回広場を設けなさい』との事。

※図はイメージです。

・・・近隣の方に、建物を建てたいのであなたの敷地の一部を転回広場として提供してください！

なんて言えないですよね（^^;）

そんなこんなで、建物の建築が出来ないなら、駐車場や資材置き場にするか等も検討が必要となります。

「では、一旦売り止めにしようか」という話になりました。

今回は残念な結果となりましたが、転回広場を設けなくても許可が下りるケースもあります！

自分の家は売ったらいくらになるんだろう？ とお考えの方は、ご相談だけでも是非ご連絡ください。

みなさんこんにちは、売買部の八木です。
 
今回は住宅を建てる際に気を付ける必要がある規定の一つである「がけ条例」についてです。
弊社営業エリアである馬込沢はアップダウンが多く、この「がけ条例」に抵触する土地がとても多いです。
そのため一度取り上げてみようと思っていたテーマです。

＜「がけ条例」は千葉県が定めている条例＞

細かな定義はありますが、基本的に自分の土地が隣地や接している道路と
２メートル以上の高低差がある時に適用になります。
高低差の部分を「がけ」とみなし、「がけ」のすぐ上やすぐ下に建物を建てる場合に色々な制限を設けています。

目的は地震等の災害で「がけ」が崩れてしまったときの被害を最小限にするためです、
この目的についてはわかりやすいと思います。

＜建物を建てる際は色々な規制を受ける＞
敷地が「がけ条例」の適用対象になると、建物を建てるときに
１．その「がけ」が崩れないように必要な工事をする
２．もし「がけ」が崩れてしまっても人的被害が起きないような処置をしておくのどちらかが必要です。

基本的には１の「崩れないように工事をする」、
できない場合は２「崩れても人的被害がないようにする」処置が必要になります。

 
＜処置には高額の費用がかかる＞
上記１の場合は「がけ」の部分が崩れないように必要な強度で擁壁を建てる等の工事をしなければなりません。
２の場合は、建物の基礎の下に杭を埋める等の工事が必要です。
いずれにしても高額の費用がかかるため、注意が必要です。
 

＜「がけ」が自分の土地ではなくても適用になる＞
「がけ」部分がお隣さんの所有地であってもこの条例の規制から逃れることはできません。
ですので、土地を買って家を建てよう、という場合は隣地についても注意して見るようにしていただきたいです。

 
以上、簡単ですが、「がけ条例」について触れてみました。

所有している土地を売却する場合も評価額に大変影響を与える要素になります。
ご購入、ご売却をご希望の際は、ぜひ地元の武田不動産にお早目ご相談ください。
みなさまのお役に立てるように丁寧にご対応致します。

※最後に「がけ条例」ついての資料を添付しますので、興味のある方はご覧ください。

（千葉市ホームページより引用）

みなさんこんにちは、売買部の八木です。

今回は「すまい給付金」の第２回です。

２．適用期間

国土交通省のすまい給付金のホームページでは以下の図で期間についての説明をしています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（国土交通省「すまい給付金」ホームページより）

図の通りこの制度の期限は今年一杯になります。

このような優遇税制は期間が延長したりしたこともありましたが、

今回の制度は増税の「緩和」が目的なのでやはり終了になると思われます。

現在購入をお考えの方は間に合うかどうかも考慮に入れてみていただきたいです。

３．適用となる要件

①対象となる住宅

・消費税が８％または１０％（これから購入する方は１０％ですね）

・自ら居住すること。

・床面積が５０㎡以上（４０㎡以上となる特例期間あり）

・検査により品質が確認された住宅であること

②対象となる人

・収入額が一定金額以下の方（詳細は４．で触れます）

・現金取得者（住宅ローンを借りない方）は５０歳以上 かなりおおまかに記載しましたが、

「税率１０％」「品質について検査を受けたこと」がまずは鍵になります。

４．給付金額

一番気になる給付金額は以下のとおりです。

消費税率が８％の場合と１０％の場合では違いがありますが、１０％の場合について以下の表でご確認ください。

収入が一定金額以下の方が対象になります。（厳密には住民税額が一定額以下）

最大で５０万円もらえるということになります、これは大きいですよね。

この給付基礎額に建物の持分割合を掛けて決定します、

５０万円もらえる方の持分が２分の１の場合は２５万円の給付になるということです。

尚、国土交通省の「すまい給付金」ホームページには給付金額をシミュレーションしてくれるページが ありますので、

ぜひ使ってみて下さい。

簡易シミュレーションはこちら https://sumai-kyufu.jp/simulation/index.html

とても簡単にですが、２回に分けて「すまい給付金」についてご説明させていただきました。

制度がもうすぐ終わりますので、間に合いそうな方はぜひ利用して下さい！

住宅ローンや税金等についてもぜひご相談下さい。

馬込沢エリアで住宅をお探しの方、不動産のご売却のご相談、

相続に関するご相談は これからも地元の武田不動産をよろしくお願い致します。

みなさんこんにちは、売買部営業の八木です。
今回は住宅を購入した際にもらえる「すまい給付金」についてです。
２回に分けて触れていきます。
 
１．制度の趣旨
この制度は平成26年4月に消費税率がアップされた時に実施されました。
消費税増税により住宅購入者の負担を増すのをやわらげるためです。
不動産業者や建築会社から住宅を購入すると建物については消費税がかかりますが、
（土地についてはかかりません）住宅は金額の大きな買い物にですので、消費税もかなりの金額になります。

例えば2,000万円の建物を建てたり買ったりすると消費税は現在200万円です。
消費税は平成26年4月に5％から8％へ、令和1年10月に10％に上がりました。
つまり、2,000万円の建物は税金が100万円→160万円→200万円とアップしたことになります。

この大きな増税分をやわらげるために「給付金」という形で還元される制度です。

 
尚、先日ブログでご紹介した「住宅ローン減税」の制度も取得者の負担をやわらげる制度ですが、
住宅ローン減税は高所得者ほど還付額が大きく（たくさん税金を払っているため）収入が少ないと
効果が小さくなります。
そのために住宅ローン減税の効果が薄い層に向けての制度という意味合いが強いです。
国土交通省のすまい給付金のホームページでは以下の図で制度の説明をしています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（国土交通省「すまい給付金」ホームページより）

次回は制度の内容についてご説明致します。

馬込沢エリアで住宅をお探しの方、不動産のご売却のご相談、相続に関するご相談は

地元の武田不動産にぜひご相談下さい！

みなさんこんにちは、売買部の八木です。

今回は住宅ローン控除についてのつづきです。
控除を受けることができる要件についてみてみます。

２．適用の要件
細かな規定がたくさんありますが、大枠は以下の通りです。

①自ら居住すること。

　令和３年１２月３１日までに入居しなければなりません。

②建物の床面積が５０m²以上であること。

③中古住宅の場合は耐震性能を有していること。

　木造住宅は築２０年以内、マンション等の耐火構造は築２５年以内が基本的な要件です。

　例外はありますが、まずは築年数に注意しましょう。

　新築住宅はその時点で耐震性能を満たしているとみなされますのでこの要件はクリアです。

④ローンの借入期間は１０年以上であること。

　繰り上げ返済をしてスタートした時期から計算して１０年を切ってしまうと打ち切られますので、

　短期間での完済をお考えの方は注意して下さい。

※尚、消費税が１０％の注文住宅を今年の９月末までに、または分譲住宅を今年の１１月末までに契約し、

令和４年１２月３１日までに入居した場合は期間１３年間の控除が受けられる特例措置がありますので、

下記資料も併せてご参照下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（国土交通省ホームページより）

２回に分けて簡単にご説明しようと試みましたが、いかがでしたでしょうか。
細かな規定がとても多いので、大枠のみに触れる形で簡略化してみました。
実際にはみなさまがイメージしている物件（価格、築年数等）をもとにお調べいただければと思います。
.

また、より詳しくお知りになりたい方は国税庁のホームページよりご確認下さい。
不動産の購入においては様々な法律や制度が関係してします。
ご不明な点はぜひお気軽にご相談下さい。

みなさんこんにちは、売買部営業の八木です。
私は営業職ではありますが、ファイナンシャルプランナーとして時々おカネについてのご相談にも
乗らせていただいております。

今回は住宅ローンを使って購入した場合に受けられる所得税等の減税措置についてです。
この制度はかなり浸透していますのでご存じの方も多いかもしれませんが、
２回に分けて触れてみたいと思います。
 
１．制度の概要
この制度は住宅を取得したときに住宅ローンを利用すると適用になります。
（増改築、リフォームでも使えますがここでは割愛します）

要件を満たし続けていれば、１０年間毎年一定金額を所得税から控除できる制度です。
所得税額より控除額の方が大きい場合は一部住民税からも控除されます。

また建物の消費税率が１０％の物件を、注文住宅は今年の９月３０日まで
分譲住宅は今年の１１月３０日までに「契約」し、
来年の１２月３１日までに「入居」した場合は控除の期間が１３年間になる特例措置があります。

控除期間および控除額は以下の通りです。

                                                                    （国土交通省ホームページより）

 
細かい注意書きが多くて読みにくいですので、わかりやすくお知りになりたい場合はぜひ直接ご相談下さい。
かなりおおまかに言いますと、一般的な新築物件を購入すると最大で年に４０万円、
中古物件ですと最大で年に２０万円の控除が受けられます。（弊社が主に取り扱っている物件を基準にしています）

また、より詳しくお知りになりたい方は国税庁のホームページよりご確認下さい。
 尚、この制度の期限は今年一杯になります。（特例措置を除き今年中に入居することが条件）

恒久の制度ではありませんので常に期限が設けられてきて、今までも２年程度の延長を繰り返してきましたが
来年以降はどうなるでしょうか。
まだ情報が入ってきておりませんので、これから年末にかけての税制改正大綱等を注視したいと思います。

次回はこの制度を受けられる条件等についてまとめます。


馬込沢エリアで住宅をお探しの方、不動産のご売却のご相談、相続に関するご相談は
地元の武田不動産にぜひご相談下さい！